El interes de los prestamos de construccion funciona de manera diferente a una hipoteca estandar -- y la diferencia toma por sorpresa a muchos constructores y desarrolladores cuando el costo final de financiamiento resulta mayor al presupuestado. Con una hipoteca, usted pide prestado el monto completo el primer dia y paga interes sobre el saldo total desde el inicio. Con un prestamo de construccion, los fondos se desembolsan en etapas a medida que avanza el proyecto, y solo paga interes sobre lo que ya ha retirado. El problema es que cada retiro aumenta el saldo, por lo que el interes se acumula sobre un numero creciente cada mes. El costo total del interes depende de su programa de retiros y el cronograma de construccion, no solo de su tasa y el monto del prestamo.
Pasar por alto esto en el presupuesto de un proyecto puede dejar una brecha del 2-5% entre sus costos de financiamiento proyectados y los reales -- en un prestamo de $400,000, eso es $8,000-$20,000 que no estaban en el plan. Esta guia explica como se acumula el interes de los prestamos de construccion, describe los dos metodos de calculo utilizados por la Calculadora de Interes de Prestamos de Construccion de BidFlow y muestra un ejemplo completo del programa de retiros mes a mes.
Como difieren los prestamos de construccion de las hipotecas permanentes
Comprender la estructura es el prerequisito para entender la matematica. Los prestamos de construccion son instrumentos a corto plazo -- tipicamente de 6 a 18 meses -- disenados para financiar una obra en progreso. Se convierten en una hipoteca permanente (o se pagan en su totalidad) una vez que se emite el certificado de ocupacion.
| Caracteristica | Hipoteca Estandar | Prestamo de Construccion |
|---|---|---|
| Desembolso | Monto completo al cierre | En retiros a medida que se completa el trabajo |
| Base del interes | Saldo total del prestamo desde el dia 1 | Solo el monto retirado hasta la fecha |
| Durante la construccion | Pagos completos de capital e interes comienzan de inmediato | Pagos solo de interes sobre el saldo retirado |
| Costo total del interes | Predecible desde el dia 1 | Depende del programa de retiros y el cronograma |
| Tipo de tasa | Fija o variable | Generalmente variable (tasa base + diferencial) |
| Plazo del prestamo | 15-30 anos | 6-18 meses (se convierte al completarse) |
La caracteristica de interes solo sobre el saldo retirado es la fuente de la confusion presupuestaria. Un constructor que estima el interes aplicando la tasa anual al monto total del prestamo sobreestimara significativamente el interes en las etapas iniciales y potencialmente subestimara el interes total si el proyecto se extiende. El enfoque correcto es modelar el programa de retiros y calcular el interes sobre el saldo real pendiente cada mes.
Los dos metodos de calculo -- y cuando aplica cada uno
La Calculadora de Interes de Prestamos de Construccion de BidFlow ofrece dos metodos que reflejan los dos escenarios del mundo real:
Retiros graduales (predeterminado): Los fondos se retiran progresivamente a medida que se alcanzan los hitos de construccion. La calculadora modela esto aplicando el interes al 50% del capital del prestamo -- el equivalente matematico de promediar un saldo que comienza en cero y termina en el monto total del prestamo. Este es el metodo apropiado para una nueva construccion donde los retiros se distribuyen a lo largo del periodo de construccion.
Saldo completo desde el inicio: El monto total del prestamo (o el monto adeudado sobre una propiedad existente que se refinancia) esta pendiente desde el primer dia. Esto aplica cuando el prestamo incluye el pago de una hipoteca existente, o cuando el retiro completo se toma al cierre. En este caso, el interes se acumula sobre el capital completo durante todo el periodo de construccion.
| Escenario | Metodo Correcto | Capital Efectivo para el Calculo |
|---|---|---|
| Nueva construccion, retiros por etapas | Retiros graduales | Capital del prestamo x 50% |
| Refinanciamiento de propiedad existente + construccion | Saldo completo | Fondos nuevos + monto adeudado sobre la propiedad |
| Retiro unico y grande al cierre | Saldo completo | Monto total del prestamo desde el mes 1 |
Como calcular el interes de un prestamo de construccion -- paso a paso
Este ejemplo modela un prestamo de construccion de $350,000 para una nueva vivienda unifamiliar, periodo de construccion de 10 meses, tasa de interes anual del 7.5%, retiros graduales.
1Determine la tasa de interes mensual
FormulaTasa Mensual = Tasa de Interes Anual / 100 /
12
Tasa anual del 7.5% / 12 = 0.625% mensual (0.00625 como decimal). Esta es la tasa aplicada al saldo pendiente cada mes.
2Determine el capital efectivo para el calculo del interes
FormulaCapital Efectivo (retiros graduales) = Capital del
Prestamo x 0.50
$350,000 x 0.50 = $175,000. Esto refleja el saldo promedio durante el periodo de retiros, comenzando cerca de cero y terminando en el monto total del prestamo a medida que se completa la construccion.
3Calcule el interes total para el periodo de construccion
FormulaInteres Total = Capital Efectivo x Tasa Mensual x
Periodo de Construccion (meses)
$175,000 x 0.00625 x 10 = $10,937.50 de interes total durante el periodo de construccion. Este es el costo de acarreo que debe estar en el presupuesto del proyecto antes de que comience la hipoteca permanente.
4Calcule el pago mensual promedio de interes
FormulaPago Mensual Promedio = Interes Total / Periodo de
Construccion (meses)
$10,937.50 / 10 = $1,093.75 por mes en promedio. Los pagos mensuales reales seran menores al inicio del proyecto (cuando el saldo retirado es pequeno) y mayores cerca de su finalizacion (cuando la mayor parte del prestamo ha sido retirada). El promedio es util para presupuestar el flujo de caja durante la construccion.
5Modele el escenario de saldo completo (comparacion de refinanciamiento)
FormulaCapital para Interes = Fondos de Nueva Construccion
+ Monto Adeudado sobre Propiedad Existente
Interes Total = Capital para Interes x Tasa
Mensual x Periodo de Construccion
Si este mismo prestatario es propietario del terreno con $80,000 pendientes sobre el mismo, y el prestamo de construccion refinancia ese saldo: $350,000 + $80,000 = $430,000 de capital efectivo. Metodo de saldo completo: $430,000 x 0.00625 x 10 = $26,875 de interes total, casi 2.5 veces mas que el escenario de retiros graduales. Por eso la seleccion del metodo importa tanto para la precision del presupuesto.
Programa de retiros: como se acumula el interes mes a mes
El modelo de retiros graduales asume una rampa lineal de cero al retiro completo. En la practica, los retiros se agrupan en torno a los hitos de construccion. Esta tabla muestra un programa de retiros realista de 10 meses para una construccion de $350,000 y el interes mensual real en cada etapa.
| Mes | Retiro Este Mes | Saldo Acumulado | Interes Mensual (7.5%/ano) |
|---|---|---|---|
| 1 | $35,000 | $35,000 | $219 |
| 2 | $52,500 | $87,500 | $547 |
| 3 | $52,500 | $140,000 | $875 |
| 4 | $35,000 | $175,000 | $1,094 |
| 5 | $35,000 | $210,000 | $1,313 |
| 6 | $35,000 | $245,000 | $1,531 |
| 7 | $17,500 | $262,500 | $1,641 |
| 8 | $17,500 | $280,000 | $1,750 |
| 9 | $17,500 | $297,500 | $1,859 |
| 10 | $52,500 | $350,000 | $2,188 |
| Total | $350,000 | $13,016 |
Observe que el interes real en este programa de retiros ($13,016) es ligeramente mayor que el modelo simplificado de retiros graduales ($10,938) porque los retiros estan concentrados al inicio en los meses 2-3 para cimentacion y estructura. El 50% de capital efectivo de la calculadora de BidFlow es una buena aproximacion; para presupuestos precisos de proyectos, modele su programa de retiros real frente a los pagos de hitos anticipados por su prestamista.
Lo que cuestan los retrasos -- el riesgo de cronograma que la mayoria de los constructores subestima
Los prestamos de construccion acumulan interes por cada mes que dura el proyecto. Un retraso de dos meses en un prestamo de $350,000 al 7.5% agrega aproximadamente $2,188 x 2 = $4,375 en interes adicional en la etapa de retiro completo, dinero que no estaba en el presupuesto y sale directamente de la ganancia o la contingencia.
| Duracion del Retraso | Prestamo de $250K al 7.5% | Prestamo de $500K al 7.5% | Prestamo de $1M al 7.5% |
|---|---|---|---|
| 1 mes | $1,563 | $3,125 | $6,250 |
| 2 meses | $3,125 | $6,250 | $12,500 |
| 3 meses | $4,688 | $9,375 | $18,750 |
| 6 meses | $9,375 | $18,750 | $37,500 |
Los costos de retraso se calculan sobre el saldo total retirado, que esta en o cerca de su maximo en los meses finales de un proyecto, exactamente la etapa en que tienden a concentrarse los retrasos por clima, retenciones de inspeccion y problemas de programacion de subcontratistas. Presupueste al menos un mes de interes por retraso en cualquier proyecto de mas de $200,000. Use la Calculadora de Interes de Prestamos de Construccion de BidFlow para modelar cronogramas extendidos junto con su escenario base antes de finalizar el presupuesto del proyecto.
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